贷款知识问答

买完房何时做贷款？
其实这个问题最准确的回答是，无论您买的是现房或是二手房，在您即将准备买房子之前就要咨询您的贷款经理，这样可以提早知道您的贷款能力，和现金流承受能力。众所周知，澳洲的二手房交易基本由5步完成的，它们分别是
1.Inspection （看房） 2. Pay 0.25% deposit (附小定金) 3 cooling off (冷静期) 4 Exchange contract (交换合同) 5 settlement (成交)。在二手房的买卖中，贷款一般发生在看房子之前，或者是下小定金之后， 这就是我们所谓的预批。交换合同后再申请贷款的客户及其罕见。因为如果这样的话客户将面临非常大的风险，如果一旦贷款批不下来的话，那么客户将损失10%的定金。
在楼花的交易中，合同已经早就交换了，10%的定金已经支付，相当于二手房交易的最后一步。换句话说这套房子的贷款无论如何也要贷下来，否则就损失10%的定金。

需要提供什么？
贷款的时候通常要提供 个人的证件 如果护照 驾驶证， 收入方面要提供 雇主信 工资单 或者是工资进帐记录等等， 物业方面要提供合同 还有租金证明。 所以购房前咨询好您的信贷经济人是非常重要的，他们会提前指导您如何准备银行所需的材料。

交房时我需要做什么？
交房的时候，一般是由银行 还有您的代理律师共同完成的，在这个过程中不需要客户的亲自参与，唯独需要注意的是，一定要把成交时额外的首付 其实存到帐户上。

澳大利亚大银行都有哪些？
在澳洲第一级别的银行就是我们常说的四大银行， CBA （澳大利亚联邦银行） Westpac（西太平洋银行） ANZ（澳纽银行） Nab （澳大利亚国民银行）
第二级别的例如 花旗银行 （citi bank） HSBC ( 汇丰银行) Suncorp bank 荷兰银行 等等

是否一定要从大银行那里做贷款？
其实这个问题还是因人而异，每一个银行都有自己的独特性，例如有些银行利息便宜，有些银行分行多，有些银行贷款材料需要的相对少一写，有些银行有中文服务等等，所以选择银行就和选对象一样，只要是适合你的属性就好。 在我的观点里选择银行的顺序是1 能稳妥批你贷款的银行 2 在能贷的银行里选择服务好的， 3 利息低的 4 持续成本少的

究竟是做定息还是做浮息好？
固定利率的优势：
1. 对未来现金流的控制
固定利率，顾名思义，是指贷款利率在未来的一个时期内不会随市场的变化而变化。这也就意味着未来在这个时期内的利息是绝对可以预见的。这点优势就比较适合一些有多种复合投资，而需要尽可能掌控未来现金流，最大化规避流动资金风险的投资者。
2. 对利率上升的风险控制
如果在未来利率上升的情况下，固定利率的部分将不会随着市场利率而上升。所以，如果投资者的租金收益为主要收益，且短期内又无法承受利率可能上升所带来的现金流压力，固定利率会是一个比较好的选择。
固定利率的劣势：
1. 利率下降后的隐形损失
这一点其实是经常发生的。在固定利率1989年首次在澳洲出现时，澳洲市场的标准浮动利率大概在17%左右，而固定利率是15%。虽然这在当时看起来是个很不错的，但当一年后浮动利率降到了12%，选择了固定利率的澳洲人后悔不已。相似的例子也发生在1995年和2008年。
2. 额外还款和对冲的限制
固定利率一般是不允许额外还款，或者会产生一部分费用。类似地，固定利率一般也是不可以对冲的。所以对于需要这部分功能的客户，固定利率可能不是一个很好的选择。
3. 违约金
这一点，也是我认为最重要的，做信贷以来发现很多客人选择了固定利率后却不知道违约金的存在，这也给有些选择了固定利率之后却需要重新规划贷款产品的客人造成了不小的麻烦。
如果在固定利率期间内，房产需要转贷，售卖，或者任何需要提前解除固定利率合约的情况都需要按贷款余额，利率和剩余时间来缴纳一部分违约金给银行。所以，提前掌握好未来投资计划对于是否应该选择固定利率起到关键性的作用。
所以，在考虑是否应该选择固定利率时有两个重要的考量因素。
1. 对未来利率变化的预期
在这一点上，恐怕因人而异。各类专家，学者也都有自己的看法和立场。遗憾的是，没有任何顾问或专家可以给出这方面的判断。投资或理财始终是个人行为，客观分析之后，投资者应该做出自己的判断和决定。总之一个原则，在预期未来是升息的情况下选择固定利率，而相反则选择浮动利率是一个基本的理财手段。
2. 投资规划
在一定的时期内，有多少的额外的资金对冲利息？未来是否有再出售已有房产或再投资的计划？
这些都是在选择固定利率前需要重要考虑和规划的事情。搞清楚了自己的投资规划，在不产生违约金的前提下选择固定利率来控制自己的现金流风险不失为一个好的理财方法。反之，或没有明确的规划或理财方向前，轻易的选择固定利率或许会带来未来再投资的负担。

”只还本金不还利息“可行么？与”还本金又还利息“相比两者有何区别？

在澳洲，房屋贷款可以选择“只还利息”（Interest Only）或“连本带息”（Principle & Interest）。顾名思义，只还利息是指在选择的期限内只偿还贷款所产生的利息部分，从而降低最小还款额。
举例说明：假设贷款金额50万，利率5%，还款30年。在选择“只还利息”的情况下，每月还款额为$2,083。而选择“本息一起还”则为$2,684。显而易见，两种方式所带给投资者的短期还款压力是有很大不同的。
通常来讲如果你买的房产是以投资为目的的，那么客人都会选择只还利息，因为投资的债务是“好债” 所有的利息都是租客在帮你换，而且投资上所产生的成本都可以抵税，反而自住房最好是本息同还，因为自住房的债务背在你身上，当然还的越快越好。

对冲账户的优劣势是什么？何时选择对冲账户较好？

对冲账户不仅可以节约您的房贷利息，还可以帮助您避税。对冲账户里的存款是在每月减去现有的贷款额之后得到的净数。这样利息就只在净总值上计算。用现金支付的储蓄账户的利息是需要纳税的，而同样数额的利息用来对冲房贷的利息却不用纳税，这就是一个通过税务来有效减少贷款的方法。然而，最好利用对冲账户的方法，是使用”100%对冲”账户，也就是说，为这个账户支付和贷款利息一样的利息。贷款产品中的取款功能和信用贷款的最高限额就是以相似的方式运用您的储蓄账户。

如何筛选较好的澳洲房产贷款经纪人？目前澳洲贷款行业如何？

澳大利亚的银行贷款体系和程序与中国的银行贷款体系有着很大的不同，也可以这么说澳洲的信贷比较中国本土的银行更灵活，更有效率。在自由市场经济的环境下，澳洲的各大银行竞争非常激烈，在国内是客户求着银行贷款，而在澳洲是银行求着客户贷款。在中国，向客户提供信贷咨询服务一般都是由银行去完成，而在澳洲这项服务大部分是授权给金融服务公司去完成。最近，MFAA （澳洲信贷协会）统计的一项调查显示，截至到2014年9月份，澳洲抵押贷款与去年同期相比上升了562亿澳元。其中377亿的业务是由信贷公司代表客户去办理的。也就是说，在这部分增长中，信贷公司所办理的业务占了总额的67%。MFAA的执行总裁海登表示，澳洲现在已有超过一大半的信贷业务是由信贷经济公司来办理的。而且在未来的这种趋势会持续增长。
选择信贷经济人申请贷款的优势
1．独立性
独立性是信贷经济人所具备的最大优势。信贷公司是代理几乎所有银行的信贷产品，他们对银行的产品的属性非常了解，可以从最客观的角度去给客户提供最宝贵的建议。
2．长期性
信贷经济人并非只是单次帮助客人申请贷款，而是需要长期的为客户投资理财进行规划，时刻帮助客户监视各大银行的利率走势，为客户未来的投资保驾护航。
3．综合性
为了协助客人顺利地交接房屋，信贷经济人常常帮助客户联系房屋中介，银行，律师以及会计师。合格的信贷经济人必须掌握相关的房产，法律以及税务知识。有着丰富的行业知识，从而为客户提供最合理的方案。
4. 方便性
不同于银行，信贷经济人能够帮助填写一些繁琐的申请表格以及整理贷款过程中所需要的文件。这样一来，整个复杂的申请过程对于客户来讲就变得非常的简化。只需要和客户详谈一次，所有的复杂申请过程全部省略了。