房产知识问答

1澳大利亚房产买入的是使用权还是永久产权？

澳大利亚的住宅房产除堪培拉的首都地区为99年产权之外，大部分都是永久产权的，鲜有的例外是一些比较稀缺的，极有价值的，由政府拥有的地皮上的商业房产项目，为99年产权。比如悉尼CBD的一些顶级公寓项目，悉尼的赌场。但是这种就算99年的产权也是可以传承的。

2澳大利亚的住宅房产大概有几种类型？

公寓，单元房，独立别墅，联排别墅。

单元房和公寓很相似。但单元房一般是不带电梯的，在澳洲，几乎所有超过三层但不包括三层的房屋都有电梯。单元房往往比较陈旧，近年的新开发项目多为公寓。

很多买家对于别墅类房产情有独钟，估计是在国内住公寓住得太憋屈了。国外较成熟区域的全新别墅非常稀少，你想想看，同样大的地皮上，盖公寓赚钱还是别墅赚钱呢？答案不言自明。所以往往预算不高，家庭人口众多的人们会选择离市区较远的区域购买别墅类房产以解决各自刚需问题。

3 海外人士是否可以购买澳洲的二手房屋？

所谓的海外人士指的是没有澳洲护照或者澳洲永久居留权（PR）的一群人。通常来说，这群人是不允许购买澳洲当地的二手房屋的，原因是澳洲政府要保证当地人的生存权益。澳洲的悉尼，墨尔本，布里斯班等城市，每每在世界上最适宜居住城市榜单中名列前茅，因此吸引着大量海外人士移民或计划移民到此，若海外人士竞相购买，那么当地人的购买力将被大大缩小。

但是海外人士如果一定要买二手房，只有一个目的，只能是自住，且在离境时，此房必须要转售出去。

4 澳洲的房子好出租么？

空置率是衡量一个城市获取与房子好出租与否的关键因素之一。如果空置率为3%，也就是说，100套房子在三周里仅有3套租不出去。因此，3%这个数字已经是非常健康的空置率了。

在澳洲的人工是很贵的，房子盖的又慢，又是移民国家，又是留学国家，又是旅游类国家，每年大批人群登陆澳大利亚大陆，房子就这么多。因此，澳洲整体的空置率是比较低的。出租的问题一般不需要太过担心。一般交给当地靠谱的租房中介去打理就可以。

6 澳洲的房子盖成后内部都会有什么？有点罗嗦简练！

澳洲的新房建成后基本是可以拎包入住的，除了一些电器家具不提供之外，诸如地毯，空调，灯等都会被安置好。

8澳大利亚的房子面朝哪里比较好？

按照国内的坐北朝南的说法，澳洲位于南半球，因此好像是坐南朝北。

而澳洲的阳光很足，冬天又不冷。所以选择朝向的问题真的要因人而异。

9 澳大利亚的房产买完后出租能保证现金流立马是正的么？

所谓的现金流指的是租金收益覆盖完所有成本费用比如物业费，市政费后的情况。在澳洲，在交房伊始，现金流不一定是正的。

除了顶级的豪宅类房屋之外，中小型地产投资类里有一个词比较受用，叫“地产十五律”。比如一个区域它的房价增长率是8%，那么其租金回报率可能就是7%。房价增长率是11%，那么其租金回报率就是4%。这其中的道理就是，一般比较成熟的区域，租金之所以高，是因为区域未来可变的可能性较低，因此房价增长或许会缓慢一些；而一些未来发展空间较大的区域租客无法马上享用未来的基建设施，因此未来房价增长的可能性更大一些。

当然，一切的一切，都要围绕“供与需”的关系，要具体问题，具体分析。

10 对于海外买家和澳当地买家而言，两者优惠政策有何区别？

如果买家有澳洲当地的PR或已是公民，只有在首次置业时才会有相应的优惠政策。而这需要满足以下四个条件：

1. 第一次买房
2. 必须为自住
3. 物业价位低于75万澳币
4. 购入的物业必须为新房

以上四条全部满足时，买家可以申请到政府的15,000澳币的补贴，此优惠政策截止到2015年12月31日，从2016年1月1日开始将下调到10,000澳币。

另外，如果价位在55万以下的，印花税全免。

55万—65万之间的，随着房价增高，部分减免，计算公式为：

物业价格* 0.2474 – $136，070

大于等于65万澳币则开始不再减免，印花税全支付。

如果买家没有澳洲当地的PR或不是公民，则没有任何优惠政策。

对于二手房市场，两者都无任何优惠政策。

11 优惠政策的时间是以签订合同时间为准还是以交房时间为准？

以交换合同时间为准。

12 我的子女在澳洲，但是还未成年，他们可以买房子么？

澳洲法律规定买房人的年龄必须是18周岁以上，方可购房，如果年龄不到18周岁，是不允许购入澳洲物业的，这就需要在合同上再出现一个名字，比如其父母。

另外一点，就算买家的年龄已年满18周岁，但是因为还是学生，往往这时还是需要在合同上出现其父母的名字，因为未来交房前做贷款时，银行是要审核买家未来的还款能力的，如果连工作都没有，银行是不会批给你贷款的。

13 澳洲房子买完后，会有房产证么？

会有。

除非买家是全款付清，房产证会在买家手里。但多数的买家需要向银行贷款，因此，房产证一般都在银行处作为抵押。

14 海外买家从房产中介买入房产，需要向中介缴纳中介费么？

不需要。

澳洲的中介商的佣金都由对应的开发商支付。就和澳洲贷款经纪人的佣金由银行支付一样，他们的角色是提供服务。

15 买家从房产中介买房和从开发商那直接买房价格一样么？

是完全一样的。

开发商把销售的权利交给中介商，各行其职。这是西方人的思维，当然也有例外，但是很少。

16 澳洲的房子可以讲价么？

在澳洲的新房市场，房价都是公开透明的，很少有房价可以被还价的余地。而二手房，在这方面的自由度会大一些，因为卖家并不是开发商。

总之，这也要看不同时间的市场情况。

17 房子交房后的一些成本费用都有什么？分别大概是多少钱？

对于公寓而言，一般费用有：

1. 物业费

这个只针对公寓或者是Strata title的联排别墅，一般独立别墅是没有的。按季度收取，因新旧，有无设施比如健身房，游泳池等而不同。以2室2卫的物业为例。一季度在600-1400澳币不等，有的可能更高。

2. 土地税

这个费用只针对Torrens Title的独立别墅或联排别墅来收取，相当于公寓等的物业费。但是费用一般较低。一年在1000澳币不等。

3. 市政厅费和水费

无论别墅还是联排别墅还是公寓这笔费用都是要交的。而这笔费用在澳洲，州与州又有所不同。一般在$1000—2000/年不等。

4. 管理费

这笔钱只对房屋交给房屋租赁公司来讲，如果买家的房子是自己住，则不需考虑。如果让租赁公司帮忙打理，出租。那么每一年要交给租赁公司一部分费用，一般占每周房租的5.5%—7.5%，因州而异。

5. 贷款利息

如果买家的房屋是向银行贷款购买的，那么这笔钱往往是最大的一笔。一套100万澳币的物业，贷款80%，银行借款了80万澳币，那么按照5%的银行利息计算，每一年的贷款利息为4万澳币。对投资物业而言，这笔钱往往需要靠租金收益去抵消。

6 律师费

因为在澳洲进行房产交易，必须是买家和卖家的律师进行交涉来促成交易。因此买方律师会对不同卖方律师所起草的合同为投资者进行讲解。费用一般在1000-1800澳币。

18 房子在交房前，因为个人原因，可以转手出售么？（具体问题，请咨询经销商）

一般来说，这首先需要得到物业开发商的认可才行，具体情况，请咨询您的买房中介。

19 几年前买的楼花现在已经交房了，但是还没有人住进去，转手算新房么？

从法律上说，不算新房。

但是就房子本身来讲，的确是新房。简单说，只要是物业合同发生了名字的更换，即为二手房。

20 我在国内，一般在什么样的网站我可以查到澳洲某各区域的信息？

澳洲比较有代表性，综合性较强的两个房产类网站分别为：
www.domain.com.au以及www.realestate.com.au。

21 海外人士买澳洲房子直接找开发商买么？

可以。

但不是所有的开发商都会有自己的销售团队。另外，直接从开发商手里购买日后不会得到相应的服务，需要自己跟律师去协调。

多数情况下，买房人还是应该跟所对应的房屋中介接洽，他们未来会为您提供更好的服务，同时办理贷款时，他们也应该给您介绍比较好的贷款经纪人，为您提供贷款类的服务，而这些服务都是免费的。

22 买的澳洲的房子靠近学校，孩子就能上那个学校吗？

有可能。

对于私校而言，和区没关系，主要是对资金要求比较高。对于公校，尤其是较好的公校，有些也是需要考试的。

关于学校划分，可以去心仪学校的官网，上边会标有详细的区域划分。

23 什么是印花税(Stamp Duty)？何时交印花税？（再正式点）

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。

在澳洲买房缴纳印花税的时间和你购房的房子类型是息息相关的。

购买现房：需要在成交前将印花税款额与首付一起准备好，才能交房。

购买期房：如果房子竣工的时间在交换合同后的15个月之内，需在房子竣工之前缴齐；如果房子竣工的时间在交换合同后的15个月以上，则需在交换合同后的15个月内缴齐。

因为澳大利亚是联邦制，因此印花税的数额澳大利亚不同省份政策是不尽相同的。

以下是每州或领地的税率计算方式(政策会变，投资人应以购买时的政策为准)
New South Wales 新南威尔士州
<$14,000 1.25% $14,001 – $30,000 $175 + 1.5% $30,001 – $80,000 $415 + 1.75% $80,001 – $300,000 $1,290 + 3.5% $300,001 – $1 million $8,990 + 4.5% >$1 million $40,490 + 5.5%

<> New South Wales 新南威尔士州 <$14,000 1.25% $14,001 – $30,000 $175 + 1.5% $30,001 – $80,000 $415 + 1.75% $80,001 – $300,000 $1,290 + 3.5% $300,001 – $1 million $8,990 + 4.5% >$1 million $40,490 + 5.5%

Victoria 维多利亚州
< $20,000 1.4% $20,001 – $115,000 $280 + 2.4% $115,001 – $870,000 $2,560 + 6% >$870,000 5.5%

Queensland昆士兰州
<$20,000 1.5% $20,001 – $50,000 $300 + 2.25% $50,001 – $100,000 $975 + 2.75% $100,001 – $250,000 $2350 + 3.25% $250,001 – $500,000 $7225 + 3.5% >$500,000 $15,975 + 3.75%
South Australia 南澳大利亚州
<$12,000 1% $12,001 – $30,000 $120 + 2% $30,001 – $50,000 $480 + 3% $50,001 – $100,000 $1080 + 3.5% $100,001 – $200,000 $2830 + 4% $200,001 – $250,000 $6830 + 4.25% $250,001 – $300,000 $8955 + 4.75% $300,001 – $500,000 $11,330 + 5% >$500,001 $21,330 + 5.5%
Western Australia 西澳大利亚州
<$80,000 2% $80,001 – $100,000 $1600 + 3% $100,001 – $250,000 $2200 + 4% $250,001 – $500,000 $8200 + 5% >$500,000 $20,700 + 5.4%
Tasmania 塔斯马尼亚州
<$1,300 $20 $1,301 – $10,000 1.5% $10,001 – $30,000 $150 + 2% $30,001 – $75,000 $550 + 2.5% $75,001 – $150,000 $1675 + 3% $150,001 – $225,000 $3925 + 3.5% >$225,001 $6,550 + 4%
Australian Capital Territory 首都领地
<$100,000 2% $100,001 – $200,000 $2000 + 3.5% $200,001 – $300,000 $5500 + 4% $300,001 – $500,000 $9500 + 5.5% $500,001 – $1,000,000 $20,500 + 5.75% >$1 million $49,250 + 6.75%

24 在澳洲买房能移民么？

不能。

如果有谁这么和你说，他一定是在玩语言游戏，是在误导你。

25 物业费是不是要交到房子塌的那天为止？

物业费是维护房屋日常使用的费用。只要房子还能住人，还没塌，物业费是一定要交下去的。

26 澳洲为什么没有像中国一样的本制的房产证和土地证?

澳洲的地契是一张印有公章的纸，上面印有相应的编码，用来在地产管理局查询对应房屋的信息以及证明业主的身份。

27 如果在澳洲买二手房的话，会比新房多出哪些费用？（虫蚁报告，物业报告）

二手房相比而言，一次性要拿出的资金要更多一些。另外对于当地人，没有可能再享受任何的优惠政策。

28 在澳大利亚什么样的房子才能叫自住房？（地址，bill, 银行单等回答太短）

这样的房子必须要住满六个月以上，居住地址及一些账单地址必须是此自住房地址。

29 澳洲房产的面积是怎么算的？HOUSE 和 APRTMENT 算法是一样的吗？

这两种算法是一样的。

在澳洲是没有所谓的公摊面积的说法。只有内部Internal和外部External。内部指的是除阳台外的使用面积。外部多指的是阳台面积。量法多按照墙体的中轴作为边界。

30 房屋的中位价是什么意思？

中位价是按照一个区域在一定时间内所销售房屋的价格进行从低到高排列的顺序，选取中间那个用来衡量此区域内房价表现的一种方式。

而平均价是根据此区域在一定时间内的所有销售房屋的销售价相加，再除以所销售房屋数量得出的。

相对而言，中位价较平均价更能代表一个区的价值。

31 什么是 TORRENS TITLE？与 STRATA TITLE 的区别?

目前澳大利亚住宅分为托伦斯所有权（Torrens Title），分契式所有权（Strata Title），社区所有权（ Community Title）以及公司所有权（Company Title）。
Torrens title 简单来说就是一整块分割好并且独立的地皮，目前市面上大部分街道上的独立房屋 House 都属于托伦斯所有权，土地是属于所有人的。购买托伦斯所有权的土地后，业主需要自己负责土地和房屋的维修和管理工作，同时业主也可以向当地政府申请对于房屋进行推倒重建或是加建。

Strata Title 是另外一种物业所有权的形式，比较常见的就是公寓房或连体别墅等。业主对土地并无所有权，相反只是购买了土地上一个以水平和垂直划分的有限空间并获得该空间房产的所有权。由于一块土地可以分成至少2个分契空间，并产生许多公用设施如外墙、过道、电梯，所以 Strata Title 需要所有业主共同维护。

32 澳洲都有哪些比较大的开发商？开发商问题重要么？

澳洲的大型开发商有Lend Lease, 世界级澳洲本土开发商，承建了很多大型基建项目，近来转向住宅类房产。Mirvac，质量顶级的开发商，价格往往不低，但质量很棒，有口皆碑，Meriton，澳洲拥有公寓项目最多的开发商。质量因项目而不同，有的很好，有的很要命。Australand，2014年被新加坡开发商Fraser收购，历史非常悠久的本土开发商，质量也不错，以大型规划类项目为主。其他的中型开发商还有Sekisui House, Crown, Payce等等。

房产是什么？是商品，商品什么最重要？质量。如何判断质量，开发商。这是很好理解的事情。

因此，开发商当然是非常非常重要的因素，但要注意，不要过分强调开发商。比如在很多的地块，地块很好很小，比如只能盖几十套房子这样，那么这样的区域根本不允许大型开发商去施展其武艺，因为很多开发商是需要承建区域内的购物以及景观的等等。那么你能说这样的项目就不好么？未必。

大型开发商的项目是不是一定就好，升值一定就好？也未必。

因此，买家一定要综合的去看这件事，就算是中小型开发商，只要是有章可循，我个人觉得，都是可以作为考虑的。

33 关于买房中的FIRB是什么东西？

FIRB全称为Foreign Investment Review Board，译成中文就是外国投资审议委员会。FIRB 是一个政府的监管机构，监管的是在澳洲境内的海外人士的投资活动，目的是防止非法资金流入澳洲，破坏当地经济以及影响市场稳定。

34 在澳洲买房一次性付清全款是不是像国内一样可以打折？

多数情况下，澳洲房产是很少有打折的情况出现的。贷款买房对于卖房而言也是全款，只不过大头多是银行替买家出了罢了。

35 投资澳大利亚房地产对办理澳洲移民有帮助吗？

投资房产对以后移民肯定是会有帮助的，有投资澳洲房产能力的人在很大程度上会具备相关的移民条件，而在澳洲投资继而拥有资产是澳大利亚商业移民和退休移民这些移民类别的必要条件，对于其他类别的移民有房产投资也是会加分的。

36 租房的时候，水费和电费是由谁出？

澳洲的水费只要一年中不超过限制数字，是定额的，由房东交付。

电费则由租客出。同时房东每年还要承担物业费，市政费等。