澳联储下调基准利率，澳洲房市将何去何从？

在澳联储维持了历史最低基准利率18个月之后，在2月3日下午2点，澳联储再一次下调了25个基准点，使基准利率达到历史新低2.25%.

近端时间来，全球经济放缓以及原材料价格急速下滑，使得澳洲经济前景比之前经济学家的预期更加悲观。在综合考虑失业率高于预期以及通货膨胀率处于较稳定的情况下，澳联储今天最终决定下调利率来刺激消费以及投资以提高经济增长速度。

虽然利率的下调将会对已经强劲的房市所带来冲击，使澳洲的房产所面临增速过快以及加大房产泡沫的风险。但笔者认为，澳联储的此次降息实乃面对整体经济疲软的被迫之举。而就此对房市所带来的直接冲击也会成为澳联储未来短期内的主要担忧。

笔者认为，此轮基准利率的下调将会对房市产生以下直接的影响：

• 首先，基准利率的下调势必带来新一轮汇率的下降，这使得澳币将在短时间内不被看好升值。 随着澳币的疲软以及中国整体政治经济的不稳定，来自中国的新投资将会更加自信迈入澳洲市场。这也会加大澳洲新开发房产的需求，最终再次给已经开工量不足以及供不应求的澳洲房产烧一把火。
• 另外，已有房产投资者将会在利率的下调中收益。随着金融市场借贷成本的下降，各大银行将会紧随其后调整借贷浮动利率。这也会再次刺激房产投资者再次投资的信心。

另一方面，笔者也提醒投资者保持清醒来看待此轮利率下调所带来的潜在风险：

• 首先，很大一部分投资者将会对利率的变化变得过于乐观，更加会忽略利率突然上升所带来的潜在风险。这部分投资者会在利率的变化上变得更加激进而对利率的变化采取观望态度。但是，笔者认为，利率的选择好比股票投资，如果抱着抄底的心态往往会得不偿失。贷款是一种理财行为，一些现金流紧张的投资者更应该理性看待风险，适当选择固定利率来规避投资风险。
• 另外一方面，在澳联储被迫选择降息后，势必会加大对房产投资以及信贷行业的行为监管力度，以避免不良信贷所带来的风险。笔者建议，在房产投资方面更加应该选择专业房产投资顾问，以及做好与独立贷款经纪的咨询以及沟通。

综上所述，澳洲房市将会迎来新一波高潮。与此同时，引用一句巴菲特的投资理念送给各位投资者：” 只有设法在别人贪婪的时候保持谨慎，才能在别人都谨小慎微的时候勇往直前。”

致澳洲首次置业者的一封信

作为一名首次置业者，就仿佛象一个人站在山上，去看着雾蒙蒙的山脚，不知道路在何方，也失去了方向感，在澳洲的每一个家庭都会经历过这样一个进程，我曾经也是这样的一个感觉，但是只要你找到正确的工具就可以找到前进的方向。

目前银行的利息一降再降，房产市场上近几年都保持强劲的增长率，所以现在首次置业者应该充满信心的进入房产市场。有可能房产的价格还有成本都会影响您买在哪的决定，不管您的情况现在如何只要遵守正确的规则，您的首套房产的梦想就能成功。

在签合同之前，您必须要做的功课。

首先要了解要发生的费用  这里包括律师   贷款申请费（有些银行产品有这种费用）  物业检查费用   贷款的注册费用（政府收的）物业的估价费用（不同银行）  贷款保险费用（通常来说超过贷款比率80％）  房屋买卖印花税

然后进行银行贷款的预评估，在买房之前咨询信贷经理的重要性同见律师一样重要，好的贷款经理可以根据您的现金流为做出合理的贷款申请计划，如果一旦房贷申请失败的话您的损失就非常大了。所以在买房之前一定要拿者贷款预批，购买新房的话也要马上咨询信贷经理，这样您才可以确定你的选择是万无一失的。

做贷款预批时银行通常会考虑申请者一些条件

1你帐户里的存款（也就是您的首付）如果贷款比率90％的话这笔存款必须要超过三个月

2你的负债。这里面包括信用卡  个人贷款   车贷等等

3信用记录  （credit history)  通常是只以前有没有坏账   这里格外小心电话费迟交

4 收入历史   收入是申请贷款中最为重要的环节，通常来讲银行喜欢稳定持续的收入，所以如果您是刚刚工作或者在试用期，请您仔细的询问贷款顾问。

最后您要对您将要购买的物业进行了解，如果是旧房的话你要做一个房产的物业报告，看一下这个房子有没有要修的地方，还有维修管理基金里有多少钱，strata 有没有法律纠纷，如果是别墅(house)的话  要查查有没有破损  白蚁  渗漏等等。

如果是新房的话你需要查查发展商是谁，承建商是谁，他们以往开发的项目，找到地址后问问当地的居民觉得质量如何。这样虽然麻烦但是绝对是一种很有效的方法。