贷款风险系列—楼花篇（off the plan）

这是一个真实的故事，在悉尼一个被海外买家投资的非常多的一个高密度区，即将有大约几百套物业要在8月底  9月初成交，澳大利亚西太平洋银行（Westpac）突然宣布不再接受这个区的物业作为抵押物（因为申请的较多超过银行抵押的比率），顿时好多投资者不知所措，甚至有些投资者有可能损失10%。其实即将成交的类似于这样的地区较多，例如 Wollicreek     Zetland   Glebe  都有大批量的房屋要成交，所以海外买家一定要至少半年要开始准备贷款计划。因为接受海外收入贷款政策的银行数量并不是很多，一旦这些银行接受的物业满额之后，好多投资者可贷款的银行几乎就没有了。

众所周知，澳洲的二手房交易基本由5步完成的，它们分别是 1.Inspection （看房） 2. Pay 0.25% deposit (附小定金)   3 cooling off (冷静期)    4  Exchange contract (交换合同)  5  settlement (成交)。

在二手房的买卖中，贷款一般发生在看房子之前，或者是下小定金之后，这就是我们所谓的预批。交换合同后再申请贷款的客户及其罕见。因为如果这样的话客户将面临非常大的风险，如果一旦贷款批不下来的话，那么客户将损失10%的定金。

在楼花的交易中，合同已经早就交换了，10%的定金已经支付，相当于二手房交易的最后一步。换句话说这套房子的贷款无论如何也要贷下来，否则就损失10%的定金。再购买楼花之前一定详细的咨询一下自己的贷款能力，购买后一定要自己经常查看工期的进度，提前做好贷款的准备。尽量要通过比较认真负责的中介公司去购买投资物业，凭我的经验好多负责的中介公司的管理部门会持续跟踪房屋的进展程度，早早会通知客人该做什么，一个小小的提示有可能就避免重大的损失。

当我写这篇文章之前，我犹豫了许久，因为这篇文章会触及很多公司的利益，很多人也许会拿砖拍我，各种否决。但是我还要说说自己对这个题目的看法，也许会有很多地产‘专家’会说：‘你一个做房屋贷款方向的，地产投资你懂什么’但是我可以负责的告诉各位，澳洲的房屋成交我见过百套以上，银行对房屋的估价报告也看几百份，我觉得自己够资格对房产市场发表一下自己的意见。

物以稀为贵  很简单的一句话道出了整个经济学最核心的原理。价格是随着供应和需求而波动的。房产投资也是如此,，随着悉尼地产市场的全面升温，各大中介，各大媒体只有三个字“涨涨涨” 7年房价翻一翻等等，越是这样的情况，我到是觉得所有的投资者越应该冷静的对待这个沸腾的市场，大家可以设想一下，当你走进电梯里的时候，连大妈都开始教你买房投资的时候，这个市场是一个多么疯狂的时段。写这篇文章的目的不是为了阻止房产投资，而是为了规避一些风险，告诉大家如何做一名更理性的投资人。