在澳洲，可以买房就一定可以贷款吗？
最近碰到了几个买楼花的客户房子快要交房却出现了贷款方面棘手的困扰。追究其因，才发现是由于购房时并未做过贷款方面的资讯，只凭房产经纪人的一句“贷款一定没有问题”就误认为肯定没有风险。
其实，在澳洲信贷行业，没有任何专业的信贷顾问在没有充分了解借贷人的财务和个人状况的前提下敢说“没问题”这几个字。这是因为每一单贷款申请都是独一无二的，每一个人的个人和财务状况都是极为复杂而不同的。
所以，能买房就一定可以贷款吗？答案是否定的。
那为什么还敢买？深思其因，个人觉得造成这种问题的原因还是因为投资者缺乏对贷款方面信息的欠缺。所以，今天就按照不同类型分类了一些贷款常见的基本知识以及注意事项，希望能给予购房者一些帮助。
1按照收入地对比借贷比例本地收入：最高借贷房价或房屋估价的95%。
海外收入：最高借贷房价或房屋估价的80%。
2按照工作性质对比全职打税工作：可被接受的收入。兼职及临时打税工作：可被接受的收入。
现金工作： 不可被接受的收入。
3按照身份对比有永居，国籍：二手房可作为自住用途或投资房用途申请贷款。有超过12个月有效签证：在购房资格（FIRB）获取情况下，可以买二手房，但只能作为自住房申请贷款。
不持有澳洲有效签证：不能够购买二手房或办理二手房贷款。
其它注意事项
- 如以前有过Credit Default包括电话单，水费单以及其它各项信用问题, 一定要如实告知信贷顾问，并按事实的严重性咨询其潜在对贷款申请的影响。
- 如有领政府失业金，家庭补助金，租金补助及其它任何补助，一定要如实告知信贷顾问，并资询申请贷款对此类补贴金的潜在影响。
- 如在澳洲有任何的负债包括其它房贷，车贷，个人贷款，甚至高额信用卡，都会降低借贷能力，需要向信贷顾问咨询具体所产生的影响。
如何选择适合自己的信贷产品
在目前的金融市场上存在上百种金融信贷类产品，如果想从这些产品中挑选出适合自己的贷款产品也不是一件非常容易的事情，很多客人就是单独把利率当成一个衡量金融产品的好坏，其实利率只是衡量金融产品的一个部分，而并非全部。
现在很多广告上打着各种各样的利息率去吸引客人的关注，但是有很多隐藏的费用大家却没有搞清楚，还有一些比较便宜的利率产品并不是适合每一个人，因为产品上有好多功能，客人没有做详细的了解。
下面我来谈谈如何选择信贷产品的方法，当您在犹豫自己应该选择什么样产品的时候，首先要问问自己几个问题，
1，你首先要借多少钱
因为贷款额度决定您选择什么特征的金融产品，通常来讲浮息产品分为基本浮动利息（basic variable rate) 和标准浮动利息（standard variable rate) 。
基本浮息（basic variable rate) 类产品的特点就是利息通常来讲比较便宜，同时也没有一些其他的费用，例如申请费，年费，管理费等等。但是这种产品相对来讲不是特别灵活，例如这种产品基本上没有对冲帐户（offset account), 从贷款中提取多还入的钱收取一些费用，还有对多还入贷款的额度也有一些限制。但是这种类型的产品适合在贷款额度小于250k，平时没有很多现金流经过你的帐户的客人。
标准浮动利息（standard variable rate) 这种产品通常讲利息比较高一些，但是一些金融机构会提供一些折扣。标准浮动利息最大的特点就是灵活。它最典型的特点就是你可以快速的把贷款还完而不产生一些罚金，或者可以还一大笔钱进去，需要的时候在取出来，没有任何费用，这种情况会加速您的还款速度，从而降低利息的费用。还有这种产品基本上配有对冲帐户（offset account), 使您的产品更加灵活。 这种产品适合贷款额度300K 以上的客人。
2，买房子的目地是投资or自住
如果是自住的房子的话，应该连本带息一起还，因为在自住物业上发生的利息是没有一些税务上的优惠，连本加息的还法可以使您快速的把自己的负债还清，从而减小利息上的花费。只还利息的还款方式更受一些买投资物业的客人青睐，因为这一部分的支出可以算成在投资上的成本，可以在税务上有很多的优惠。
3，是首次置业吗
如果您是首次置业者，你也可以考虑一下蜜月期类产品，（Honeymoon rate) 蜜月期类产品通常会在开始的一年给您一个比较便宜的利息，让你在第一年的时候减少还款压力，给您的经济做一个缓冲。但是大部分密月期产品一年之后会自动跳转到 标准浮息（standard variable rate), 有些产品还会限定您在蜜月期内还款额度。
我这里有4种方法让您挑选到合适的蜜月期产品。 1，查一查蜜月期结束后是什么样的利息，是固定的还是浮动的，银行给您一个什么样的折扣。2，查一查退出费是多少，有没有一些其它的隐藏费用。3，在蜜月期的时候您是否要还一大笔钱进去。4，蜜月期过后，产品还有什么功能，是否和原来的产品功能一致。
以上的内容是选择适合您金融产品的一些基本信息，如果您希望打造一个属于自己的金融方案的话，欢迎联系mcm home loan 的贷款经理